2011年房估师考试经营与管理讲义131

    ㈣ 项目的评估和决策

    按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可

    行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

    项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进

    行全面审核和再评估阶段。

    第二节 可行性研究的内容与步骤

    一、可行性研究的内容

    由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般地，房地产开发项目可行性

    研究，应包括以下主要内容：

    ㈠ 项目概况

    具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地

    周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行

    性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。

    ㈡ 开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

    ⑴ 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。

    ⑵ 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数以及需拆迁的人口数、户数等。

    ⑶ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

    ⑷ 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

    ⑸ 调查各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标和其可能实现的时间。

    ⑹ 调查其他地下、地上物。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状一般要附平面示意图。

    ⑺ 制定拆迁计划。

    ⑻ 制定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。

    ㈢ 市场分析和建设规模的确定

    具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定。

    ㈣ 规划设计方案的选择

    ⑴ 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

    ⑵ 项目构成及平面布置。

    ⑶ 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。

    ㈤ 资源供给条件分析

    主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

    ㈥ 环境影响评价

    主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控

    制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。

    ㈦ 项目开发组织机构和管理费用的研究

    主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。