2011年房估师考试经营与管理讲义126

    图 6-4 工程造价累计曲线

    随着一些规模较大的房地产开发公司和组织的不断出现，以及开发项目的复杂程度不断提高（例如成片开发或大型房地产开发项

    目中，工程的一部分已经出售而另一部分还未完工），人们往往要考虑使用更为精确完善的现金流法进行评估。

    「例6-8」中所使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目

    评估尤其有效：

    ⑴ 居住小区综合开发项目。对于居住小区综合开发项目，开发商为保证资金的正常运转，往往先建成一部分出售，然后利用出

    售所获得的收益，投资于后一部分项目的开发，即所谓滚动开发。这样，当一部分住宅楼建成出售时或出售前，另一部分才开始动工，

    所以，投入项目后一部分的现金流量收支情况相当复杂。由于现金流评估法是把每期的现金流量分别按其实际数量和发生的时间予以

    ⑵ 项目总销售收入：26400万元；

    ⑶ 销售税费：l716万元；

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

    建设期

    累计成本投入

    60000

    5

    年还本付息

    25400

    6

    净现金流

    34600

    7

    现金回报率

    17.3%

    34600/200000

    8

    还本收益

    2900

    25400-300000×7.5%

    9

    扣除折旧前的应纳税收入

    37500

    35600+2900

    10

    折旧

    16000

    11

    应纳税收入

    21500

    37500-16000

    12

    所得税（税率为33%）

    7095

    21500×33%

    13

    税后净现金流

    27505

    34600-7095

    14

    税后现金回报率

    13.8%

    27505/200000

    15

    投资者权益增加值

    2900

    16

    投资回报率

    15.2%

    30405/200000

    17

    写字楼市场价值增值额

    10000

    2%×500000

    18

    考虑增值后的投资回报率

    20.2%

    40405/20000

    19

    偿债备付率（DCR）

    2.36

    60000/25400

    考虑的，因此在评估这类项目时不需作任何假设，就可精确地得出

    评估结论。

    ⑵ 商业区开发项目。随着城市现代化建设的发展，城市商业区的开发项目已不仅仅局限于建筑各种大型商业零售中心了，它还

    要求这些商业零售中心具有完备的附属设施，如多层停车楼、写字楼、餐饮中心、文化娱乐和休闲场所等。这类项目规模大、形式多

    样，功能复杂、开发周期长，因此，一个商业区开发项目可能会分阶段开发，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。这类项目现金收支情况也很复杂，适合用现金流评估法评估。

    ⑶ 工业开发项目。一些工业开发项目，如经济开发区中的标准厂房、仓库等，也同样存在着部分厂房或仓库先期建成后出租时，

    另外一些厂房或仓库正处在施工阶段的情况。更复杂的是，一些厂房或仓库不是以出租形式，而是将其出售给使用者，这样就会有较

    大的现金收支情况出现。同时，开发项目中的另一部分场地，当其基础设施建成后，可能按租约出租，这样就会导致开发项目中的一

    部分现金流量较少，但比前一部分发生的时间更早一些。这类开发项目的详细评估，只能采用现金流法。

    另外，新区开发和旧城改造项目，所需时间长，资金需求量大，而且来源于各种渠道，现金流量收支情况也很复杂，更需要用现金流法评估。

    但有一点需要说明的是，现金流量评估法的精确性依赖于评估中所涉及的有关数据的准确性。例如，当开发过程中现金流量发生

    的时间数量不能完全肯定时，用现金流法评估，就要作某种假定，这可能会使评估结果的准确性降低。