2011年房估师考试经营与管理讲义127

    「例6-9」 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资

    者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物价值为40万元，按

    有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保

    险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%.试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。

    「解」

    该写字楼项目投资回报指标计算过程，如下表所示（单位：元）。

    序号

    项 目

    数 额

    备 注

    1

    年毛租金收入

    100000

    2

    空置和收租损失（10%）

    10000

    3

    年运营费用（30%）

    30000

    4

    净经营收入

    「例6-10」 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万

    元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

    「解」

    ⑴ 投资利润率 =年平均利润总额/项目总投资×100%

    =650/（4500+500）×100%=13.0%

    ⑵ 资本金利润率 =年平均利润总额/资本金×100%

    =650/1500×100%=43.3%

    ⑶ 资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金×100%

    =500/1500×100%=33.3%

    三、清偿能力指标计算实例

    「例6-11」 从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可

    以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000

    万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货

    为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率

    和速动比率。

    「解」

    ⑴ 资产负债率=负债合计/资产合计×100%

    =3000/5000×100%=60%

    ⑵ 流动比率 =流动资产总额/流动负债总额×100%

    =2500/1250×100%=200%

    ⑶ 速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%

    =（2500-1500）/1250×100%=80%

    第七章 风险与不确定分析

    内容提要

    1、房地产项目不确定性因素的分析

    2、盈亏平衡分析

    3、敏感性分析

    4、风 险 分 析

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方

    法的掌握程度。

    考试要求

    掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析

    的方法与应用。

    熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资

    项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用及其对经济评

    价结果的影响，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性

    分析。

    了解：敏感性分析的"三项预测值"法，风险分析的概念、一般

    过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望

    值法，蒙特卡洛模拟法。

    房地产开发投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入

    量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用

    和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或

    参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项

    目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供

    更科学的依据。

    房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可

    能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地

    产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决

    策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助

    投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收

    益率水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资风险的防范