2011年房估师考试经营与管理讲义135

    ⑴ 土地征收拆迁费

    土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地

    上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：

    地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，

    周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

    ⑵ 土地出让地价款

    土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使

    用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；

    以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开

    发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。

    土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地

    价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。⑶ 土地转让费

    土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转

    让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。

    ⑷ 土地租用费

    土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。

    ⑸ 土地投资折价

    房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。

    ㈡ 前期工程费

    前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及"三通一平"等土地开发工程费支出。

    项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费

    的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为

    设计概算的0.5%左右。

    "三通一平"等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构

    筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的

    估算，可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

    ㈢ 房屋开发费

    房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

    ⑴ 建筑安装工程费

    建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给

    排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装） 等。

    当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

    ⑵ 公共配套设施建设费

    公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要

    包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

    ⑶ 基础设施建设费

    基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、

    煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。