2011年房估师考试经营与管理讲义134

    某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案 表 8-1

    建设内容与经营方式

    是否分期开发

    写字楼、公寓

    写字楼、商场

    销售

    出租

    不分期

    评价方案一

    评价方案三

    分2期

    评价方案二

    评价方案四

    三、选择基础参数

    经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：

    ⑴ 时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、

    开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及

    持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月，

    视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择）。

    ⑵ 融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本

    金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的30%），预售收入用于

    后续开发建设投资的比例。

    ⑶ 收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租

    金收入比率。

    ⑷ 评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目

    标投资利润率、目标投资回报率等指标。

    第四节 房地产开发项目投资与收入估算

    一、投资估算

    房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、

    房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费

    等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于

    不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

    ㈠ 土地费用估算

    开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开

    发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要

    有以下几种：划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地

    出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股

    东投资入股土地的投资折价。