2011年房估师考试经营与管理讲义136

    单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算

    方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种：

    ①单元估算法。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘

    以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的

    综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投

    资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

    ②单位指标估算法。单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给

    排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，

    集中空调安装按冷负荷量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程

    按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等。

    ③工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类

    似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

    ④概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：

    直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

    ㈣ 管理费

    管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、

    办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产

    税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办

    费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

    管理费可按项目总投资的3%～5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。

    ㈤ 财务费用

    财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外

    汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。

    ㈥ 销售费用

    销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括

    销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证

    申领费等。

    ㈦ 开发期税费

    房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种

    税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资

    方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设

    市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、

    人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。