2011年房估师考试经营与管理讲义139

    在资金使用计划和资金筹措计划的基础上，就可以编制投资计

    划与资金筹措表（表8-5）。

    第五节 房地产开发项目财务报表的编制

    在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工

    作后，就可以通过编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。

    一、财务评价的报表

    房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表

    通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。

    ㈠ 基本报表

    ⑴ 现金流量表

    现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年或季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指

    标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：①全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资

    作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投

    资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。

    ②资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

    ③投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计

    算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

    ⑵ 资金来源与运用表

    该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

    ⑶ 损益表

    该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及

    资本金净利润率等评价指标。利润总额的计算过程，参见本书第六章第一节有关内容。

    税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。

    ⑷ 资产负债表

    资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的

    情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项

    目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

    基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。

    ㈡ 辅助报表

    辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设

    费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加

    估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。

    二、财务报表的编制

    房地产开发项目财务报表之间的关系如图8-2所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Micrsoft Excel

    软件进行编制。应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一

    年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操

    作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。