2011年房估师考试经营与管理讲义148

    五、抵押贷款二级市场

    房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押

    贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证

    券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。

    ㈠ 抵押贷款二级市场的发展

    抵押贷款业务中包含着众多的职能：第一，抵押贷款产品的设计。第二，贷款的销售或营销，即使潜在的借款人知晓所销售的特

    定产品的优点并完成产品的销售（即贷款的发放）。第三，贷款的管理或者运作，主要是到期本金和利息的收取。第四，贷款的融资，

    即筹集发放贷款所需的资金。第五，贷款风险的承担，包括违约风险和价格风险等。第六，违约或者拖欠贷款的管理。抵押贷款业务

    中的这些职能可以由一个机构完成。但是，在贷款业务规模较大时，多个机构分别承担其中的一种或者几种职能，更能发挥这些机构的

    竞争优势。抵押贷款二级市场的发展，促进了这种专业化分工的产生和完善。

    ㈡ 抵押贷款二级市场发展的条件不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：

    ⑴ 合法设定房地产抵押权。即设押的房地产的实物或者权益，

    是真实存在并为抵押人合法拥有，权属清晰，可以转让，是依法可以设定抵押的房地产。

    发展抵押贷款二级市场，首先首先需要有一个健全的房地产抵押贷款一级市场。在这个一级市场上，有商业银行愿意提供贷款，

    ㈢ 抵押贷款支持证券的类型

    抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券（Mortgage-backed bonds）、抵押贷款传

    递证券（Mortgage pass-through securities）、抵押贷款直付债券

    （Mortgage pay-through bonds）和抵押贷款担保债务

    （Collateralized mortgage obligations）。

    在传递证券中，抵押贷款组合的所有权随着证券的出售而从发行人转移给证券投资者。证券的投资者对抵押贷款组合拥有"不可

    分割的"权益，将收到借款人偿付的全部金额，包括按约定的本金和利息以及提前偿付的本金。在抵押贷款担保债务中，抵押贷款组

    合产生的现金流重新分配给不同类别的债券。在传递证券和房地产抵押贷款投资渠道中，抵押贷款组合都不再属于原来的二级市场机

    构或者企业，不属于其资产负债表内的资产。其次，还要有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件。这些条

    件包括：商业银行为了控制金融风险希望尽快收回资金，制定了有利于证券化的优惠的税收和会计法规，构建出了法律框架为证券化

    提供法律支持，不需借款人同意就可以转让抵押贷款权益，有一个稳定的经济环境。

    六、房地产投资信托

    中国房地产开发投资过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，已经令政府和社会各界越来越关注可能由房地产泡沫或过热引

    发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。因此，迫切需要通过金融创新，拓宽房地产融资渠道。发展房地产投资信托，是当今

    房地产金融创新的重要工作内容。房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）

    是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，

    用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

    作为购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各地区的各种不同类型的房地产（公寓、

    超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）和抵押资产，相应投资的收入现金流主要分配给投资者，本身仅起到投资代

    理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：发行股票，由机构投资者（如退休基金、保险公司和共同基

    房地产投资信托在市场经济发达的国家和地区已经广为通行。它为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道。在众多投资

    工具中，房地产投资利润丰厚，保值性好，一直是资金投向的热点领域。但同时，房地产投资所具有的资金量大、回收期长的特点，使众多社会闲散资金或个人投资者无法进入。

    在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和

    所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，因而这属于资产负债表内证券化。抵押贷款支持债券的现金流和公司债券一样。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金

    会直接转移给债券的投资者。