2011年房估师考试经营与管理讲义156

    ⑶ 融资成本分析。融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素

    之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占

    用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手

    续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。

    ⑷ 融资风险分析。融资方案的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，需要分析融资方案实施中可能遇到的各

    种风险因素，及其对资金来源可靠性和融资成本的影响。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供

    应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则

    指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风

    险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。

    三、金融机构对项目贷款的审查金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

    ㈠ 企业资信等级评价

    金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资

    金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开

    发企业的资信等级。企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指

    标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将

    其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

    ㈡ 贷款项目评估

    金融机构在提供资金融通的过程中，除对开发商进行资信等级

    评价外，还会对开发商所开发的项目进行详细的审查，以确保开发商能够凭借项目本身的正常运行，具备充分的还款能力。

    金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表9-3所示。

    从金融机构的立场来说，拟开发建设的项目不仅要满足开发商的投资目标，重要的是还需满足金融机构自己的目标。总的来说，

    项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的15%.从房地产投资组合的角度来说，一般

    写字楼项目可占其总投资的35%～40%，商业零售用房35%～40%，工业厂房10%～15%，土地和其他物业5%～10%；从地区

    分布来说，项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则。显而易见，银行这样要求，主要目的是为了分散融资风险……

    在项目融资金额较大或某些其他特殊情况下，金融机构还很可能亲自去了解有关开发项目的详情，如果开发商是自己的新客户，

    更需要这样做。他们自己调查的内容包括项目所在的确切地点、当地对各类楼宇的需求情况、项目改变用途以适应市场需要的可能性、

    市场上的主要竞争项目等。金融机构批准贷款时通常还会考虑建筑房地产开发项目贷款评价的指标体系 表 9-3

    序号指标名称内容及计算公式