2011年房估师考试经营与管理讲义155

    ㈣ 债务资金筹措

    债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

    ⑴ 信贷融资

    任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。如果开发商不会利用银行信贷资金，完全靠自己的现金

    本钱周转，就很难扩大投资项目的规模及提高资本金的投资收益水平，还会由于投资能力的不足而失去许多良好的投资机会。利用信

    贷资金经营，实际上就是"借钱赚钱"或"借鸡生蛋"，充分利用财务杠杆的作用。信贷融资方案要明确拟提供贷款的机构及其贷款条件，包括支付方式、贷款期限、贷款利率、还本付息方式和附加条件等。

    ⑵ 债券融资

    企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为

    基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般应根据房

    地产企业筹集资金的目的、金融市场的规律、有关法规和房地产开发经营周期而定，通常为3～5年。债券偿付方式有三种：第一种

    是偿还，通常是到期一次偿还本息；第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；第

    三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。

    ㈤ 预售或预租

    由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大

    大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

    在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就

    可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一

    年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达12%/15%×100%=80%.

    预售楼宇对于买家来说，由于他可以降低购楼费用（如果楼宇建成后，买家再将所预定的楼宇转买，则可获得很高的投资收益），所

    以有很高的积极性；对于开发商来说，预售一部分楼面面积，既可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险分担给买家，因此

    开发商的积极性也是不言而喻的。当然，预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

    ㈥ 融资方案分析

    在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比选并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

    ⑴ 资金来源可靠性分析。主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金

    供应是否落实可靠。应力求使筹措的资金、币种及投入时序与项目开发建设进度和投资使用计划相匹配，确保项目开发建设活动顺利进行。

    ⑵ 融资结构分析。主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。在

    一般情况下，项目资本金比例过低，将给项目带来潜在的财务风险，因此应根据项目的特点和开发经营方案，合理确定资本金与债务资

    金的比例。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，应根据项目特点和主要股东方的参股意愿，合理确定参股各方的出资比

    例。债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例，应根据债权人提供债务资金的方式、附加条件以及利率、汇率、还款

    方式的不同，合理确定内债与外债的比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例。