2011年房估师考试经营与管理讲义154

    ㈢ 房地产项目融资的意义

    资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，要想在竞争激烈的房地产市场中获得成功，

    除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。就房

    地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资

    金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，

    投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不可及的。

    从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款

    而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。当然，金融机

    构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。世界各国的实践证明，房地产是吸纳金融机构信贷资金最多的行业，房地产

    开发商和投资者，是金融机构最大的客户群之一，也是金融机构之间的竞争中最重要的争夺对象。

    二、房地产项目融资方案

    ㈠ 融资组织形式选择

    研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：

    既有项目法人融资和新设项目法人融资。既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动，其特点是：不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担

    融资责任和风险；拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。

    新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。

    ㈡ 资金来源选择

    在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的

    可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、

    非银行金融机构（信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等）的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租

    收入等。中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款（表9-2）。

    ㈢ 资本金筹措

    资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地

    产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。注：其他资金一般为定金及预付款 资料来源：国家统计局

    资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中

    不能超过一定比例。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资

    金、社会团体和个人入股的资金。既有项目法人项目资本金筹措渠道，包括项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹

    集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金。当既有项目法人是上市公司时，可以通过增发新股，为特定的

    房地产开发投资项目筹措资本金。房地产股票是房地产上市公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，

    同时享受相应的权利，承担相应的义务。房地产上市公司可根据企业资金的需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优

    先股。优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。优先股又可分为累计优先股、股息可调整的优先股和可转换

    优先股三类。普通股代表持股人在股份中的财产和所有权。持有普通股的股东对公司的经营管理行使权力，参加股东大会并有投票权。

    以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，也是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。通过充分发挥合作伙伴的各

    自优势，并由各合作伙伴分别承担或筹集各自需要投入的资本金，可以有效提高房地产企业的投资能力。目前，国内许多房地产开发

    项目采用了合作开发的模式，使有房地产开发投资管理能力但短缺资金的开发商和拥有资本金投资能力但没有房地产投资管理经验的

    企业优势互补，收到了很好的效果。合作开发还包括与当前的土地使用者合作，通过将土地开发费用（拆迁、安置、补偿）的部分或全部作价入股，就可以大大减少资本金投入和开发前期的财务压力。