2011年房估师考试经营与管理讲义153

    四、房地产投资信托的风险与风险管理

    ㈠ 房地产投资信托的风险

    ⑴ 经营风险。该风险是指由于房地产投资信托公司的经营获利能力大小不同而贷款的收益差别。产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。

    ⑵ 市场风险。该风险是指由于房地产投资信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都

    和整个市场大趋势存在相当程度的正相关。这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景

    气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。

    ⑶ 利率风险。利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托，因为它的资产主要是

    由一些长期固定利率的抵押贷款组成。如果利率上升，就会引起债权组合价值的相对下降。为避免利率风险，美国的房地产投资信托

    公司采用浮动利率。一般对于一些短期贷款来说，利率风险是不存在的。

    ㈡ 房地产投资信托的风险管理

    ⑴ 提升专业化经营水平。房地产投资信托公司专门从事投资某一类型物业（如住宅、办公和工业物业、商业中心等），或者在某

    些熟悉的区域进行房地产投资，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低经营风险。

    ⑵ 提升规模经营水平。房地产投资信托公司规模经营的优势非常明显。规模扩展的优势主要表现在：提高经营效率，更高的经

    营资金流动性；实现规模经济，能够降低资本费用；金融分析师关注程度日益提高，增加了对资本吸引力；提高了股份流动性，吸引了机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额。

    ⑶ 吸引机构投资者参与。初始设立REITs的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。大量实证分析结果表明，在

    REITs股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REITs公司的经营业绩不断提升，REITs股票市场的表现业越来越好。具体表

    现在：①促进了REITs股票价格的形成；②提高了REIT公司管理决策的质量；③提高了REITs的社会知名度和认可程度；④提高了

    REITs股票的绩效，减少了反常的价格波动；⑤提高了市场的透明度和效率。

    ⑷ 制定积极稳妥的经营战略。良好的经营战略，能有效提高REITs公司的经营绩效。包括：积极调整所持有的房地产资产结构，

    注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。

    ⑸ 建立优秀的管理队伍。熟悉房地产自身特点、公开市场运作程序和方法的专业化管理队伍，不仅为投资者提供了高质量的专业管理服务，也推动了房地产投资信托业的规范发展和壮大。

    第三节 房地产项目融资

    一、房地产项目融资的概念

    ㈠ 房地产投资项目使用资金特性

    房地产投资项目所需的资金除具有"货币-生产-商品-货币"这样一个一般的循环往复、连续不断的资金运动过程外，还具有资

    金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。从这些特性出发，房地产开发投资企业的资金在周

    转过程中必然存在着：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过

    程连续的矛盾。对于房地产投资者来说，如何解决这些矛盾，是项目投资得以顺利进行的基本前提。

    ㈡ 房地产项目融资的含义

    房地产项目融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活

    动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。

    房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地

    产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产投资项目融资，投资者通常可

    将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。