2011年房估师考试经营与管理讲义157

    一项目基本情况指标

    1四证落实情况

    四证指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设

    工程规划许可证和建设工程施工许可证

    2自有资金占总投资比率

    自有资金/总投资

    3资金落实情况

    自有资金和其他资金落实情况

    4地理与交通位置

    项目所处位置的区域条件和交通条件

    5基础设施落实情况

    指项目的上下水、电力、煤气、热力、通讯、交通等配

    套条件的落实情况

    6项目品质

    指项目自身的产品品质，包括规划和设计风格、容积率、

    小区环境、户型设计等是否合理，新材料、新技术、新

    设计、新理念的应用以及这些应用所带来的效益和风险

    二市场分析指标

    7市场定位

    项目是否有明确的市场定位，是否面向明确的细分市场

    及这种定位的合理性

    8供需形势分析

    项目所在的细分市场的供应量与有效需求量之间的关

    系、市场吸纳率、市场交易的活跃程度等

    9竞争形势分析

    项目所在地区人口聚集度、项目所处细分市场的饱和程

    度、项目与竞争楼盘的优势比较次序等内容

    10市场营销能力

    项目的营销推广计划是否合理有效、销售策划人员能

    力、是否有中介顾问公司的配合等

    11购或预售/预租能力

    项目是否已有认购或已经开始预售、预租或预售/预租的比例如何

    三财务评价指标

    12财务内部收益率

    使项目在计算期内各年净现金流量现值累计之和等于

    零时的折现率

    13销售利润率

    利润总额/销售收入

    14贷款偿还期

    项目用规定的还款资金（利润及其它还款来源）偿还贷款

    本息所需要的时间

    15敏感性评价