2011年房估师考试经营与管理讲义159

    ㈣ 贷款综合评价

    金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还

    要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等

    级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。

    贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。

    某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100%=信用等级系数×货款方式系数×期限系数×项目等级系数

    某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数

    ×期限系数×项目风险等级系数

    其中：

    ⑴ 信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%.

    ⑵ 贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100%；由银行

    金融机构提供担保的为10%～20%，由省级非银行金融机构担保的为50%，AA级以下企业担保的为100%；用商品房抵押的为50%，

    由其他房屋及建筑物抵押的为100%（如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50%）。

    ⑶ 贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100%，期限在半年以上不满1年的为120%；中长期贷款期

    限在1年以上不满3年的为120%；期限在3年以上不满5年的为130%，期限在5年以上的为140%.

    ⑷ 项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60%和50%.

    按照上述公式计算，凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。例如，某开发企业申

    请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，代人上述公式得：贷款综合风险

    度=50%×50%×120%×60%=18%，银行可以发放贷款。

    第十章 物业资产管理

    内容提要

    1、房地产资产管理

    2、物业管理的内容

    3、写字楼物业管理

    4、零售商业物业管理

    5、物业管理费用的测算与财务报告

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管

    理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的

    掌握程度。

    考试基本要求

    掌握：物业管理中的费用测算与财务报告的内容。

    熟悉：房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售

    商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的

    方法。

    了解：物业管理的内容。

    物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业拥有者的有关目标、使物业保持良好运行状态为目的的一种专业服务。熟悉房

    地产的使用过程尤其是该过程中的物业管理工作，有助于房地产估价师把握物业使用过程的特点、收益与费用的类型及其确定方式，

    以及物业管理对房地产价值的影响。随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的

    投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理、设施管理等新的专业服务模式。本章将在界定房地

    产资产管理相关概念的基础上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类

    及其影响因素、物业管理过程中租户的选择与租金的确定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。