2011年房估师考试经营与管理讲义161

    五、房地产组合投资管理

    房地产组合投资管理所涉及的范围就更广，包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公

    司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置

    物业做出决策等。

    组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略，设计和调整房地产

    资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

    第二节 物业管理的内容

    根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。每一种类型的物业管理，又

    可以进一步划分为许多更专业化的领域。例如，在收益性物业管理中，就可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业

    及货仓物业管理、酒店物业管理等。物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言，其

    工作内容主要包括以下几个方面：

    一、制定管理计划

    在接管一宗物业后，首先要制定一份管理计划并获委托方认可。该计划应详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法。

    一般包括六个方面的内容：

    ㈠ 确立目标

    物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。物业管理人员就要

    通过有关的调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。此外，业主授予物业管理者的权力范围也有很大差别，有些业主只对

    重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。物业管理人员常常需要就业主提出的相互矛盾的目标作解

    释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。一旦物业管理公司接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并尽自己的可能来维护业主的利益。

    ㈡ 检查物业质量状况

    检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容，这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有

    方面，还要针对租户经常指出的一些特殊问题进行检查。物业管理人员要根据质量状况检查的结果，确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用。

    ㈢ 形成租金方案和出租策略

    出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权，只有在业主和租户均满意的情况下租约才会得以维持，从这种意义上来讲，为物业出租而进行的努力是永无止境的。

    租金方案十分重要。从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件

    下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收入常常使回报

    率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。

    从总体上说，物业租金收益必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。否则就不会有人再来进行开发建

    设投资。物业管理人员还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出阻物业确定的租金高于市

    场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。

    对于大型物业管理公司来说，一般较容易确定租金水平或方案，因为他们往往拥有大量类似物业出租的租金数据，使得物业管理人

    员很容易确定物业合适的市场租金水平。当然，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，

    并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如，对于出租写字楼，其租金水平可能会依下述情况的不

    同而不同：单元面积大小、楼层、朝向；大厦坐落地点；距商业中心区的距离；装修档次；建筑设备状况；所提供服务的内容；有效

    使用面积系数；康乐设施完备情况；物业维护措施。租金方案还会受到出租策略的影响。仍然举出租写字楼的例子，

    租金水平受下列情况的影响：租期长短和承租面积的大小；租户的资信状况；为租户提供服务的水平；附属设施的收费水平；是否带家具。

    这里所列的情况并不完全，它仅仅是为了说明出租策略的不同会带来物业租金水平的差异。

    对出租期限内租金水平的调整，没有数学公式可循，物业价格、租金指数对租金定期调整虽有参考价值，但直接的意义也不大，所

    以恰如其分地调整租金和形成初始租金方案一样困难。如果投资者购买的物业本来就有人租用，这种租金的调整就更加困难，因为先

    前的业主确定的租金可能低于市场租金水平，所以当新业主或物业管理人员决定将租金提高至市场租金水平时，可能会受到抵制。正

    是由于制定租金方案、调整租金水平非常复杂，才需要物业管理人员提供的专业服务。