2011年房估师考试经营与管理讲义162

    ㈣ 提出预算（包括管理费）

    预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业管

    理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业管理人

    员往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。

    预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理人员

    的注意，而其计划特性则表现在当物业管理人员编制预算时能就未来一年的经营计划做出比较现实的安排。此外，检查上年度预算执

    行情况，也有助于物业管理人员发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。

    预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。

    当业主发现物业经营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求物业管理人员予以解释，物业管理人员则必须负责对实际执行结

    果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。所以，一旦提出了一个预算，物业管理人员和业主之间的

    经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业管理人员要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。

    ㈤ 签订物业管理委托合同

    业主与物业管理公司签订的委托合同必须明确物业管理人员权利和义务，以免物业管理人员事无巨细都要请示业主。

    一般的委托合同应该包括物业管理人员需定期向业主呈送的文件和报告、物业管理人员的主要工作、物业管理的责任和物业管理

    的费用。当然，物业的规模越大、租户的数量越多、对物业管理所提供的服务内容越多，则合同越要详细。

    ㈥ 物业管理记录和控制

    当委托合同签订后，物业管理人员必须及时收集整理有关数据，以便编制有关报告。例如一份月财务报告就应包括上月结余、本月

    收入（包括租金、保证金和其他收入等）、本月支出（包括人员工资、维护费、修理费、水及能源使用费、税费、保险费、抵押贷款还本

    付息、管理费、宣传广告费、资本回收等）和月末结余。通过阅读月财务报告，业主和物业管理企业就会发现哪些费用超出了预算。

    二、加强市场宣传以提升物业的租金

    为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传

    物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物

    业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物

    业的特性和质量是吸引租户的主要因素。通过对大量的承租人的调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占

    第五或第六位。物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的

    宣传媒介。一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适；对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。

    目前流行的作法还包括物业管理人员带领有兴趣的人士前往"看楼"，所以通常要将拟出租部分整理好以供参观。物业本身及

    物业管理人员的工作情况和服务效率给租户留下的第一印象也非常重要。

    展示物业是一种艺术，它取决于物业管理人员对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、问卷调查等

    形式来获取。租户是否租用物业，一般取决于其对目前和未来所提供空间的满足感和所需支付费用的承受能力。

    当然，加强市场宣传的最终目的是能签署租赁合约，达不到这个目的，物业管理人员的一切努力都将是徒劳的。经验丰富的物业

    管理人员在向潜在的租户展示、介绍物业的过程中，能清楚地从顾客的反应中知晓，他是否已经初步决定承租物业，并及时进行引导，尽可能用大众化的语言回答顾客的提问。