2011年房估师考试经营与管理讲义163

    三、制定租金收取办法

    制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。"物业管理人员应尽量体谅和考虑租户的特殊

    困难，并想办法为其解决这些困难，以达到按期足额收取租金的目的".这句话说明，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物

    业管理人员和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时，这种弹性策略尤为重要。当然，这并

    不排除必要时诉诸法律的可能。在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验

    表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租

    时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时交纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动交纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。

    四、物业的维修养护

    良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱

    怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租

    户要求而进行的维修，不仅能树立物业管理企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。

    除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护。每次检查维修都要依建筑物各部位和其附属设备

    的情况有所侧重。检查结果要详细记录并及时报告给业主。物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维

    修预算为原则。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。此外，对租户就建

    筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使租户、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。

    五、安全保卫

    当前，物业管理人员越来越重视为物业及租户提供安全保卫服务。一方面，建筑物的毁损可能导致租户生命财产的损失；另一方

    面，社会犯罪活动亦会导致租户的利益受到伤害。安全保卫方面的考虑，从建筑物的结构设计就开始了。政府的

    公共安全部门对建筑物设计过程中的保安措施尤其是防火设计都有明显的要求。物业管理人员通常还要对建筑物内容易造成人身伤害

    的部位做出明确标志，以提醒人们注意安全。为了防止犯罪活动，一般要设置大厦保安人员，锁上人们不经常使用的出人口，对经常

    使用的出入口派保安人员值班。保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。

    六、协调与业主和租户的关系

    及时对话和沟通是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。作为专业人士的物业管理人员，必须设法建立三方

    经常沟通的渠道。通过物业管理人员这个中间媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及时地让其他各方了解。业主与租户也可以建立起直接的联系渠道。

    七、组织与控制

    能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如果能够定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安

    计划的实施情况就很容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。此外，如果业主能不过问

    物业管理公司的具体工作，而又对物业管理人员能及时处理所遇到的问题抱有信心的话，那物业管理的组织与控制就是有效的。

    第三节 写字楼物业管理

    广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则

    是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。自19世纪末以来，建筑技术的飞速发展使得世界各地

    的高层和超高层建筑大量涌现，这就使得集中大量办公人员于一起成为可能。例如1972年投入经营的美国纽约世界贸易中心（110层）

    高378m，能同时容纳5万人在该中心工作。我国自20世纪70年代末期开始，尤其是最近十几年，大量高层和超高层建筑纷纷落成，

    并在这些建筑集中的地区形成了城市的"中心商务区"，如北京建国门至大北窑附近地区等。这些坐落在中心商务区的高楼大厦，有

    许多是写字楼物业。业主或投资者投资这类物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、资本增值和获取周期性收益的目

    的。而完善的物业管理服务，对业主投资目标的实现至关重要。写字楼物业管理和其他类型出租物业的管理一样，也需要通过

    签订物业管理委托合同明确物业管理企业和业主的权利、义务；根据物业的产权形式、业主投资目标、物业所在地区房地产市场的状

    况和对物业本身状况的分析，制定物业本身的发展目标和物业管理目标；进行市场推广工作，选择租户，签订租约，实施租赁期间的

    租户与租约管理，适时收取并调整租金；制定物业维护和建筑物维修计划，以确保写字楼建筑的结构安全性、内部设备始终处于良好

    的运行状态、物业周围有一个良好的环境；通过制定成本预算和定期的现金流分析进行财务管理；以及物业管理企业内部人员管理。

    除此之外，写字楼物业管理还有其自身的特点。对写字楼物业进行分类，并对影响写字楼分类级别的因素进行分析，就是写字楼物业管理的基本特色之一。