2011年房估师考试经营与管理讲义164

    一、写字楼物业的分类

    进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场

    定位。为了做到这一点，写字楼物业管理人员通常先将写字楼物业进行分类。写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照

    其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

    ⑴ 甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；

    其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

    ⑵ 乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不

    是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

    ⑶ 丙级写字楼。物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨

    损和功能陈旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

    二、写字楼分类过程中要考虑的因素

    写字楼物业分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级

    写字楼就比较困难。实践中，人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分

    类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、

    电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。下面就这些因素对写字楼物业分类过程中的影响进行简要的分析。

    ㈠ 位置

    写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变

    化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近"中心商业区"的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲

    级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。写字楼的级别，往往还受其周围建筑物及环境的影响，如

    果写字楼建筑所处的位置周围环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。写字楼建筑的位置还可能由于其邻近某大公司或金融机

    构的办公大楼而增加对租户的吸引力。良好的位置常常可以掩盖写字楼建筑的许多缺陷，如果某写字楼物业与主要商业金融区或政府

    办公大楼邻近，则维护良好的百年老建筑与新落成的建筑不会有很大的差异。

    ㈡ 交通方便性

    大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。写字

    楼建筑周围如有多种交通方式（公共汽车、地铁、高速公路等）可供选择能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影

    响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

    ㈢ 声望或形象

    声望或形象在商业活动中非常重要，位置能强化物业的形象。一个雄心勃勃的年轻律师，肯定希望他新成立的事务所与城市中最

    有声望的律师事务所在同一个大楼内或者至少是在同一个地区内办公。金融机构，肯定希望其办公地点处在金融区中最有吸引力的建

    筑内或与该区域尽可能地接近。基于这些原因，有良好声望或形象的写字楼建筑，会大大增加其吸引力。当然，写字楼建筑的位置、

    业主的实力和声望、物业建造的标准以及为租户提供的服务内容，会强化这个大厦的整体形象。建筑物的规模，对其形象也有很大的

    影响，如果一个写字楼建筑始终保持着一个城市中标志性建筑的地位，则其租金就会很高。