2011年房估师考试经营与管理讲义165

    ㈣ 建筑形式

    一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平，是影响物业吸引力的两个重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难

    与其他建筑物区别或建筑物外立面维护状况不好，肯定会大大影响写字楼建筑的吸引力。

    ㈤ 大堂

    建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特色。大厦内的租户经常在写字楼的大堂与其客户接洽，

    如果大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力。应该对租户及其雇员、参观者在大堂所需得到的初步服务

    给予足够的重视，及时更新大厦指引牌（大厦指南等），以便令进人大厦的人员能无障碍地到达电梯或楼梯间。

    ㈥ 电梯

    垂直交通对于高层或超高层建筑来说非常重要，而且楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。在影响电梯服务质量的

    因素中，电梯的位置是最重要的因素之一，如果进入大厦的人员（租户及其雇员、参观者）从主入口进入后需走很长的距离才能到达电梯

    间、走出电梯后又需要走很长的路才能到达他想去的地方，就会给人们留下一个很不好的印象，从而影响到大厦的吸引力。

    电梯间入口和电梯内部的状况，也会从总体上影响到写字楼的吸引力。一部电梯，需要有足够的照明、适当的吊顶装修、容易识

    别的电梯控制符号和电梯内地面的良好维护。为了使电梯内的空间感开阔一些，在电梯内的后墙上安装镜子或其他反光材料非常有帮

    助。电梯的维护状况不良，常会令电梯内的客户怀疑大厦内租户的信誉，甚至担心在电梯内的安全问题。

    电梯服务最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘

    上电梯后在中间各楼层停留的次数。因此，要合理配置电梯的数量，并根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率。

    ㈦ 走廊

    建筑物内所有的通道都要进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展。走廊需要有充足的照明，宜用自然色调

    装饰。如果在走廊两侧的墙壁上悬挂一些艺术品或指引牌，应保持清洁和及时更新。

    ㈧ 写字楼室内空间布置

    从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼室内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。许多室内空间因素，如租用面积

    范围内窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。一些老式

    建筑的承重柱较多，使室内有效使用面积和灵活调整非常困难。新写字楼建筑的柱间距（开间）一般较大，为灵活空间布置和更有效地

    使用空间提供了可能。此外，室内空间的质量还与装修、墙体质量、灯具布置、照明和顶棚的高度等有关。

    ㈨ 为租户提供的服务

    寻租者在选择写字楼时，通常还要看物业管理公司所提供服务的质量与内容，这些服务的费用可能包含在租金之内，也可能是另

    行收费。这些服务中最重要的是办公室内管理（看管）服务、保安服务、现场物业管理人员对租户服务请求的反应速度、下班后进入写

    字楼人员的管理以及空调通风设备的维护管理。有些写字楼还为租户提供一些特殊的服务，如提供具有良好声

    像设备的会议中心、健身设施等。一些小型的购物服务（小型商店）有时也会给写字楼内的人员提供很多方便。这些特殊服务所直接或间接地增加的成本支出，要事先向租户说明并有可能影响其决策。

    ㈩ 建筑设备系统

    现代写字楼对动力、通信线路的布置以及空调通风系统的要求越来越高。写字楼的寻租者对写字楼建筑内的建筑设备系统非常重视。新落成的甲级写字楼建筑常以智能化为目标，安装了很先进的

    建筑设备系统，并能很好地满足租户的需要。在智能化写字楼建筑中，计算机管理系统可以统一管理空调通风系统、电梯或扶梯等垂

    直运输系统、大厦保安系统、火警自动警报和自动喷淋消防系统、

    电信系统（数字式交换机、卫星通信网络、电子邮递、电子会议或视

    讯会议系统、公共卫星电视天线系统）、自动化电力管理系统和自动

    照明设备系统等。缺乏这些现代化管理系统，就会降低大厦的吸引

    力。然而，许多现存的写字楼建筑物很难满足安装上述系统的要求，

    甚至是一些建成不久的建筑，在对这些建筑进行现代化改造的过程

    中，有一个成本效益分析的问题，如果大厦进行现代化建筑设备系

    统改造所需支付的成本不能通过大厦租金收入的提高而收回，则进

    行改造就没有投资价值，令缺乏现代化建筑设备系统的写字楼物业

    降低等级，尽管其位置和管理状况可能很好。