2011年房估师考试经营与管理讲义167

    ㈡ 所需面积大小

    选择租户过程中最复杂的工作之一，就是确定建筑物内是否有足够的空间来满足某一特定租户的需求。写字楼建筑内是否有足够

    的有效使用空间，来满足寻租者对面积空间的特定需要，往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户。在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三个方面的因素。

    ⑴ 可能面积的组合。同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性是不可能一样的。外墙、柱子、电梯井、楼梯间不可

    能为适合某一个租户的需要而移动或改变，所以这些建筑结构因素常常决定了能否组合出一个独立的出租单元，以满足某一特定寻租者的需要。

    ⑵ 寻租者经营业务的性质。一些机构需要许多分隔的办公室，而且常常希望这些办公室都能沿建筑物的外墙布置，以便能够获得

    充裕的自然光和开阔的视野。但也有些公司可能不希望有太多的房间靠近外墙。

    ⑶ 寻租者将来扩展办公室面积的计划。如果一个公司在将来期望有较大规模的扩展，必须要考虑在建筑物内是否或如何满足其

    未来业务发展的需要，尤其是当寻租者希望其办公室集中布置时。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建

    筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占

    的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。

    ㈢ 需要提供的物业管理服务

    在挑选租户的过程中，有些寻租者为了顺利地开展其业务，可能需要物业管理企业提供特殊服务。例如，寻租者可能要求物业管

    理企业提供更高标准的保安服务、对电力或空调通风系统有更高的要求、办公时间与大楼内其他租户有较大的差异、要求提供的服务

    与物业管理企业已提供的标准服务有较大差异。如果物业管理企业没有适当的考虑这些问题，在将来的物业管理过程中就可能会出现

    许多矛盾。然而，在接受或拒绝潜在租户的特殊要求之前，物业管理企业及业主应该考虑整个租赁期限内的实际费用支出以及费用效

    益比率，以便在日后签订租约时确定由谁来承担特殊服务的费用。

    四、写字楼租金的确定

    出租的写字楼常常是一个由外墙、隔墙、屋顶、楼面隔离出来的空壳子，当然里面可能会有一些设备或设施。其地面、屋顶、墙

    面、灯具等常常由租户根据自己的喜好进行设计和装修，即使前面的租户已经装修过，新租户往往还要根据自己的意愿进行装修。

    租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。如果租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫

    支资金的还本付息。物业的一些经营费用（如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修）可以包括在租金内，也可以根据事先

    的协议另收。租户的电费，可以根据其用电量由供电部门直接收取或由物业管理企业代收代缴。物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：

    ㈠ 计算可出租或可使用面积

    准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入

    和物业市场价值的最大化。如果一栋写字楼的可出租面积为20000㎡，1%的误差就是200㎡，而如果租金水平是3000元/年。平方

    米，则年租金收入就会减少60万元。如果资本化率为10%，则物业的价值损失就是600万元。

    在量测写字楼面积时，有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。根据建设部做出的有关规定，建

    筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之

    间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

    应该注意的是，不同国家对上述各类面积的计算方法是有差别的，但区别主要在可分摊公用建筑面积的范围上。例如，美国大厦

    业主及物业管理经理协会（BOMA）的规定与我国建设部的规定不同的是：垂直穿越各层楼面的电梯井、楼梯间、通风竖井和建筑物外

    墙水平投影面积的一半不计入可分摊公用建筑面积，更不计入出租单元内建筑面积。

    在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的

    面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。