2011年房估师考试经营与管理讲义168

    ㈡ 基础租金与市场租金

    租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市

    场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投

    资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。当算出的

    基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的

    情况下，市场租金一般高于基础租金，物业管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单

    独收取。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。但写字楼建筑内某一具体

    出租单元的租金，则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。在许多城市的写字楼市场上，楼层高、视野

    或景观好的写字楼，出租单元租金也较高。物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收

    入来平衡位置不好的出租单元的租金收入，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金水平上。

    ㈢ 出租单元的面积规划和室内装修

    租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境，如果租户不能充分使用其所承租的

    单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪

    费金钱。物业管理企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助

    租户确定最佳的承租面积大小。

    出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织架构、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等，确定

    其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。室内装

    饰设计师或建筑师根据租户的需要，借助于建筑CAD技术，可以很方便地做出若干可供选择的规划方案供租户决策参考。

    室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，例如每15㎡安装一个电话插孔的费用、每30㎡安装一个门的费用等。也可

    能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。

    除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期

    限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。在市场状况有利于承租人而非业主的情况下，为租户提供装修补贴，常常被业主或其物

    业管理企业用来作为吸引租户的手段。不论如何安排装修费用的支付，业主和其委托的物业管理企业

    保留对整栋写字楼建筑进行统一装修或进行建筑物内部功能调整的权利，这有利于提高工作效率和降低装修的成本，也有利于保持整栋建筑的特色，保证租户的入住按计划进行。

    五、写字楼物业的租约与租约谈判

    租赁契约中对租户与业主的权利和义务都有具体规定。由于该租约是租赁双方共同签署的法律文件，所以租赁双方都应严格遵守。

    鉴于租约条款的谈判相当复杂，所以在租约签署前常常有一个很长的谈判周期。物业管理企业也常常参与到租约谈判的过程中来。虽

    然物业管理企业一般代表业主的利益，但可以利用其特殊身份，向业主阐明租户的意见，协助租赁双方寻找一些折衷方案。

    通常情况下，业主事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针

    对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租

    约中的许多条款只需要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判。谈判中双方关注的其他问题还包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。