2011年房估师考试经营与管理讲义169

    ㈠ 租赁合约中的标准条款

    在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用；而对于潜在的租

    户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成

    了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一

    般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指

    数），来确定租金定期增长的数量或幅度。显然，各城市的消费者价格指数能比较准确地反映当地通货膨胀的水平，但由于消费者价格

    指数有时变化幅度非常大，尤其是在经济高速发展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租户很难接受用消费者价格指数作为租

    金向上调整的基础这样一个条件。因此，租户和物业管理企业更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整

    个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元/㎡或每年上调8%；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整

    一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定，租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最

    高限，以便由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。

    在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。在"毛租"的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有

    费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些经营费用如能

    源费用，可由写字楼内的租户以某种方式按比例分摊，由物业管理企业向租户单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很

    受业主或租户欢迎，因为物业管理企业通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将经营费用加到租金里面去，业主或租户多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

    当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫"净租"，由物业管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金

    的一个固定比例计算。常用的"净租"方式，根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分。但一般情况下，代收代缴的费

    用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业"毛租"时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用"净

    租"方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

    具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴

    费用，是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的使用费。此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用，也常常单独缴

    纳。设备和公共空间的更新改造投资，也要在租户间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关

    系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中，规定了业主所需

    承担的最大经营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的经营费用就要由租户分担。

    ㈡ 折让优惠和租户权利的授予

    折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租

    金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租户一

    个免租期、为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资

    金帮助、替租户支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约

    而需缴纳的罚金、对租户入住前的装修投资提供资金帮助等。折让

    优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租户用于装修投资或支付其

    他费用，但在租赁期间内，这笔资金仍要通过各种方式归还业主。

    这样做的一个好处，就是能保证租约中所规定的租金水平与市场所

    能承受的水平相当。