2011年房估师考试经营与管理讲义181

    多数物业同时收取生活用水和污水排放费用，因为在一宗物业中污水排放的数量和生活用水的使用量有关。随着城市用水数量的迅速

    增加，供水和污水处理的成本也在逐渐增长，采取一些节约用水的措施（如采用喷淋方式浇灌绿地、使用节水型卫生洁具、及时更新漏

    水的供水管道），不仅可以减少水费支出，而且还可以保护宝贵的水资源。应当注意的是，更新供水管道的费用，应记在物业保养费或管件费子科目中。

    ④能源费。该费用科目，通常要根据物业所消耗能源的类型，

    进一步划分为水、电、气、油料等详细科目。能源费一般每月支付一次，各种能源的价格可能经常调整，所以，尽管每月各类能源的

    使用量相对变化不大，但每月应支付的能源费也会有所差别。如果能源费由租户承担，则物业管理企业还要增加一个细目，以使按租

    金比例计算和收取每个租户应缴纳的能源费。对于公用部位的能源费，要视每个租户使用物业的时间和方式不同，进行合理分摊。

    ⑤康乐设施费。健身设备主要设在写字楼物业中，供租户的员工使用。健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使

    用费，属于康乐设施费范畴，康乐设施中每一项具体的服务内容，还可单独分列费用细目，以便使物业管理企业可以通过汇总各单项

    设施的费用支出情况，得出所有康乐设施运营成本。救生员、器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资，可以在这里计入，也可以在人工费项目中记录。

    ⑥杂项费用。指那些为保持物业正常运转而需支出的非经常性的、零星的费用项目。停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆物业

    内外的标志或符号等所支付的费用，常列在该科目下。还要考虑地区性和季节性的问题，例如，在我国北方地区，清扫积雪的费用可

    能要单列费用细目，但在我国的南方地区，就可以列入杂项费用；在南方防止虫害就要分列细目，但在北方就可列入杂项费用。

    ⑶ 绿地管理费

    该项费用主要取决于物业环境绿化面积的大小和美化大堂、楼道等公共部位而支付的花卉等费用支出。

    ⑷ 清洁卫生

    该项费用所包括的范围，主要取决于清洁卫生工作所负责的楼面面积大小。列入清洁卫生费用的详细科目，包括建筑物内外地面

    的清扫、大堂和走道地面打蜡、洗手间的清扫和消毒以及垃圾清运费用。对单元内部使用空间的清洁卫生工作，要视租赁合约的情况

    而定，如物业管理企业负责单元内部使用空间的清洁卫生，则应单独列项，即与公共部位的清洁卫生费用分开管理。

    大型物业一般要和城市的环卫公司签署合约，请其负责垃圾清运工作。垃圾清运费用的数量，主要取决于物业每月需清运的垃圾

    数量（重量和体积），或需设置的垃圾筒的数量以及需要垃圾清运车的数量。由于城市垃圾数量的增加和垃圾处理能力的限制，国家和

    当地政府都在鼓励使用可再生的纸张、玻璃、塑料和金属，并将其分类存放，以减少垃圾处理时的工作量，减少资源浪费。

    ⑸ 保安费用

    出于物业公共安全的考虑，大多数物业管理企业都与保安公司签署一个保安合同，请保安公司提供保安服务。其他与安全有关的

    费用支出，常列在相应的直接费用中。例如，停车位和公共部位的夜间照明费用，应计入能源费中的电费细目中；如果是保安人员负责出入登记工作，则其工资、福利等支出，就计入人工费科目中。

    ⑹ 办公费

    办公费是一个宏观的概念，包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如聘请法律顾问

    的费用等。此外，广告宣传及市场推广费，也可列入办公费或单列科目。有时一些非标准的收费（如报税准备费等），也在办公费支出。

    ⑺ 固定资产折旧费

    该项费用指物业管理企业拥有的交通、通讯、办公、工程修理、各类设备、机械等固定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算。按固定资产总额分摊到每月逐月提取，单独设立科目。

    ⑻ 不可预见费

    收益性物业管理中常有一些预计不到的费用支出，如短期内物价的上涨，意外事件的发生等。为此，在经营费用的测算过程中，

    通常列入一项不可预见费，可按前七项费用之和的5%计算。不可预见费应单独设帐，其支出应严格控制。

    ⑼ 法定税费

    法定税费包括营业税及附加，按上述各项总和的5.5%计税，按月缴纳。