2011年房估师考试经营与管理讲义173

    ㈣ 需要的服务

    零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否

    容易识别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害

    物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务等。是否提供以及在多

    大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。

    尽管获得某些特殊服务的租户要为此支付额外的费用，但仍会引起其他租户的关注，解决这一问题的最好办法，是由物业管理企

    业向全体租户做出公开的说明。例如购物中心内的餐饮娱乐部分如果在商店关门后继续营业，通向餐饮娱乐部分的公共空间就需保持

    开启，以方便顾客通行。但即使通向商场的大门采用坚固的钢质卷廉门并上锁，商场内的承租人也会担心酒后的食客会对其商店构成

    威胁。物业管理企业应该理解租户的这些疑虑，并给予必要的解释，采取必要的措施。例如可由物业管理企业聘请专门的保安人员（由餐

    饮娱乐的经营者提供费用），负责商场营业时间之外而餐饮娱乐部分营业时的保安工作，同时限制进入购物中心入口的开启数量（例如仅

    留一个出入口）。物业管理企业还可以向购物中心内的租户说明，餐饮娱乐部分晚间营业，也可能会在商场关门前给他们带来额外的生

    意。

    三、零售商业物业的租金

    零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积

    （GRA）为基础计算的。像写字楼一样，商场的出租常根据租户要求

    分割成若干个相对独立的开放空间，零售商业物业租约中载明的租

    金，通常为基本租金；此外，租户常常还需支付一些代收代缴费用，

    以支付整个物业的经营成本（包括税和保险费）和公用面积的维护费

    用；租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金。有些零售

    商可能更愿意仅按营业额的某一个百分比支付租金，但由于业主的

    利益得不到有效的保障，因而业主通常不喜欢这种作法，除非整个

    购物中心的营业额较高且很稳定。