2011年房估师考试经营与管理讲义178

    ⑶ 其他收入

    物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般

    将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

    ⑷ 有效毛收入

    从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

    ⑸ 经营费用

    收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑

    物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于

    经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。

    ⑹ 净经营收入

    从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。

    即：

    净经营收入=有效毛收入-经营费用

    净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业

    管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企

    业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低经营费用，以使交给

    业主的净经营收入尽可能大。

    当然，有些经营费用偶尔也从净经营收入中支出。

    ⑺ 抵押贷款还本付息

    业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净经

    营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，

    物业所产生的净经营收入是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。有些情况下，物业管理企业负责为业主办理还

    本付息事宜，但也有些业主宁愿自己去处理这一事宜，这主要取决于业主和物业管理企业的委托合同是如何规定的。

    ⑻ 现金流

    从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报（当净经营收入不足以

    支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值）。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。即：

    税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

    储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净经营收入。

    综上所述，收益性物业管理中的现金流为：潜在毛租金收入

    减去：空置和收租损失

    加上：其他收入

    等于：有效毛收入

    减去：经营费用

    等于：净经营收入

    减去：抵押贷款还本付息

    等于：税前现金流

    减去：准备金

    减去：所得税

    等于：税后现金流

    物业管理企业所涉及的财务管理，一般到产生净经营收入为止。从另一个角度来说，业主对物业价值的估计，通常基于税前或税后

    现金流。虽然物业管理企业对这些支出没有控制的权力，但它必须了解其计算方法，以及业主如何根据这些信息对物业的经营状况作出判断。