2011年房估师考试经营与管理讲义176

    ⑸ 公用面积的维护。该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成。说明租户为此应支付哪些费用。该条款往往还授权业主

    增加、减少或调整公用面积分布的权利。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其

    他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。例如，某租户承租了3000

    平方米的面积，占整个购物中心可出租总面积30000平方米的0%，该租户就要分担10%的公用面积维护费用。

    ⑹ 广告、标志和图形。为了增强物业的形象和感染力，大型

    零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此，租户通常要拿出其毛

    利润的一定比例，来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。

    ⑺ 折让优惠。同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租

    约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租

    金水平降低，因为，任何形式的折让优惠，尤其是租金折扣，会导致物业价值的下降。折让优惠的具体方式，包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。

    ⑻ 其他条款。除上述条款外，零售商业物业的租约中，还经常包括中止租约条款和持续经营条款（保持商业经营活动的连续性

    和稳定性），有时还有对租户承租面积的变更、承租人经营风险投保做出规定的条款。对租户使用停车位的权力和限制条件的规定、租

    户为整个物业统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期沿展、租约中止的处理等，也常常出现在租约的条款中。

    五、零售商业物业的其他管理工作

    零售商业物业的管理，需要大量的工作和忠于职守的工作人员。除了保持物业与时代发展的步伐同步、清洁卫生、安全保卫和公共

    空间的维护外，物业管理企业还必须与租户打交道，处理与之相关的问题。租户的经营表现，取决于光顾整个物业的顾客数量和惠顾

    其经营的商店的顾客的数量，租户间的竞争有时十分激烈，且可能导致他们之间的关系紧张，物业管理企业要以其公平和耐心，协调

    好租户的关系，避免矛盾的激化。物业管理企业除了对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效

    的管理外，还要花费很大的力量进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内的每一个租户进行市场推广工作。一般来说，从

    事零售商业的物业管理企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理企业的

    最大差别。零售商业物业的管理就象零售业本身一样具有动态性，所以，零售商业物业管理企业除了具备一般物业管理的经验外，还

    必须有足够的零售商业的经验，才能够保证其管理获得成功。大型零售商业物业每天要接待成千上万的顾客，能否享受到购

    物的乐趣、买到称心如意的商品、得到耐心周到的服务，决定了其对整个物业的印象和是否愿意经常惠顾。然而，购物中心内大量的

    人流，往往也为一些犯罪分子提供了方便条件，因此物业内要有应各种犯罪行为的防范措施。除了由物业管理企业统一与保安公司

    签订合同，以保障物业的安全外，物业管理人员时常提醒人们保持一定的警惕性，向租户及其职员传授一些预防犯罪的措施，也是减少犯罪活动出现机会的有效手段。