2011年房估师考试经营与管理讲义177

    第五节 物业管理费用的测算与财务报告

    在物业管理中，会涉及到各种类型的经营收入和费用支出项目，这些收支项目，往往要按照有关合同的规定及时支付或收取。对于

    收益性物业来说，业主的主要目标，就是使其所持有物业的净经营入最大化。为此，对于受业主委托承担物业管理工作的物业管理

    企业来说，要通过科学的财务管理工作，及时收取有关应收取的收入，严格控制物业管理费用的支出，并准确记录与物业管理有关的

    各项经营收入和费用支出，以使业主的利益得到最大限度的保障。对于大多数用于出租经营的收益性物业，各项经营收入和费用支出主要与日常经营、准备金或保证基金相关。财务管理要求物业管理

    企业按照会计制度的要求，准确记录各项应收或应支款项，并将其作为物业管理企业定期向业主呈交有关报告的依据，作为以预算方式对物业未来收支做出预测和安排的基础。

    有效财务管理，还要求不断地对物业的收支状况进行分析。一般说来，物业在经营过程中的收入水平必须高于费用支出的水平，

    这样才能获得一个正常的净现金流。如果费用支出超过了收入，就要分析其原因，及时采取有关措施，以使这种状况尽快得到改观。所以，使收益性物业净经营收入最大化的关键，是对物业经营收入

    和费用支出状况做出准确合理的评估。

    一、收益性物业经营状况的评估

    对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。而对于收租物业，该

    净经营收入的大小，主要取决于物业经营过程中所产生的现金流。

    ㈠ 现金流

    从事物业管理工作的专业人员，通常使用其特定的专业术语，来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用项目，这些术语包括：

    ⑴ 潜在毛租金收入

    物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个

    潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租

    面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租户均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

    ⑵ 空置和收租损失

    实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：一是空置的面积不能产生租金收入，

    二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期（通常为一

    个月）实际的租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，

    只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。此外，空置虽然减少收入，但不是损失。物业管理企业有责任催收欠缴的租金。然而，

    如果拖欠租金的租户拒绝缴纳租金，物业管理企业就可以委托专业代理机构催收此项租金，或通过必要的法律程序强制租户履行缴纳租金的义务。