2011年房估师考试经营与管理讲义175

    ㈣ 租金的调整

    由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须

    对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价

    指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对

    于主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次。

    四、零售商业物业的租约零售商业物业的标准租约，是根据该类物业的特点制定的，目

    的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体的约定。租约中，除了对租金及其他费用的

    数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。

    ⑴ 关于每一独立承租单元的用途。某零售物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业

    内的某一租户想要改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式做出重大的调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。制定该

    条款主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。

    ⑵ 限制经营内容相似的租户。设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的

    竞争。但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，

    可能不利于提高经营效果。由于在对购物中心进行整体规划时，就统筹考虑了各租户间所经营的商品种类的协调互补性，且保护当前

    租户的利益有助于其履行按时支付租金的义务，因此主业一般不会同意新的租户经营与原租户雷同的商品；从租户的角度来说，除非

    是那些特别抢手的旺铺，否则也不愿以咄咄逼人的架式进行公开竞争。所以该条款发挥作用的机会并不多。

    ⑶ 限制租户在一定地域范围内重复设店。该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内（通常为4～8公里），重复设立

    经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。业主做出这一规定的目的是，为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地

    域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。当然，如果租户同意在该范围内连锁

    分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。

    ⑷ 营业时间。同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排

    应协调一致。制定该条款目的在于授权物业管理企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作。统一的营业时间一般

    以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。有关营业时间的条款可能还包括随季节变化对营业时间的调整、节假日营业时间的具体规定等。