2011年房估师考试经营与管理讲义179

    ㈡ 相关问题分析

    还本付息的数量，取决于业主购置物业时所用抵押贷款的数量和期限。物业管理企业可以就物业的重新融资为业主提供咨询意见，

    在许多情况下，通过物业再融资安排，可以提前还清物业当前的抵押贷款余额，且在新的融资安排下，使业主的周期性还本付息数量

    更加适合当前的房地产市场状况，并提高业主股本金的收益水平。如果不考虑业主在置业投资中股本金所占的比例，一宗物业的

    年净经营收入是相同的。收益性物业年净经营收入的稳定性，对物业价值的大小有很大影响。

    ⑴ 物业估价

    从物业管理企业的角度来说，尽可能使年净经营收入最大化的重要性是显而易见的：如果一个物业管理企业能够获取足够的年净

    经营收入，那么业主就可以支付抵押贷款的本息、获取满意的投资回报。然而，净经营收入的水平不仅仅表明了业主的投资回报，而

    且还直接影响到物业的价值。为了估算收益性物业的价值（V），可以用物业年净经营收入（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R.例

    如，某物业的年净经营收入为10万元，其资本化率为10%，则该物业的价值估计为100万元。某一特定物业的资本化率取决于该物

    业的类型、当地近期成交的类似物业的资本化率、市场情况及利息率等。资本化率的变化对物业的价值影响很大，因为资本化率上升

    会导致物业价值下降。采用当地类似物业的资本化率计算时，如果

    物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价

    值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。

    ⑵ 准备金和保证金基金

    不仅物业经营过程中的各项收支需要认真对待，准备金和保证金基金也需要妥善的管理，以保证该基金本金的稳定增长和利息收入的合理化。

    ①准备金（大修基金）

    准备金是定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于

    支付物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新），而日常的经营费用则在每月的经营收入中支出。准备金经常保存在一个名为"有息银行存款"账目下，由于准

    备金通常赚取利息收入，一些物业管理企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。房产税

    和保险费通常每年支付一次，但如果每个月都从经营收入中提取一部分，则能够保持物业每个月间现金流的平稳。如果这些非经常性

    费用支出来源于准备金，则物业管理人员要注意将这些费用列为经营费用。

    用于物业更新改造的准备金，可以取有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途（如

    每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布置等），因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

    建立用于物业资本支出的准备金，常需要专门的报告和分类账目，准备金账目下的费用支出，一般用支票支付。这里很重要的一

    点是，建立准备金基金会减少业主从物业收益中获取的净经营收入，有些业主可能要求不建立此项基金，而在物业资本支出发生时再临

    时筹措。业主和物业管理企业在该基金数量的大小上可能也会有意见分歧。但该项基金的存在，对于保证物业正常的大、中修计划的

    执行来说，至关重要，因此，物业管理企业在与业主签署委托管理合同时，应非常重视有关准备金条款的谈判。