2011年房估师考试经营与管理讲义180

    ②保证金基金

    租户常常需要缴纳租赁保证金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约（按期缴纳租金、履行对物业保护的责任）。

    租赁保证金基金的建立和管理，要遵循国家和地方政府的有关规定来进行，一般要单列银行账户进行管理。保证金基金的利息收入可

    以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。如果租户在租赁期间内完全履行了租约中所规定的责任，则该项保证金在租

    约到期时要如数退还租户。否则就要扣除部分甚至全部保证金，用于支付物业损毁或由于拖欠租金给业主带来的损失。

    ⑶ 所得税

    收益性物业出租过程中的所得税计算比较复杂，如果业主的收入只来自于物业出租所获取的利润，则按该利润的33%缴纳所得

    税；如果业主除了该项物业投资外还有其他投资项目，就有可能合并计算所得税。由于每个业主的纳税责任有差别，物业管理企业通

    常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。

    二、收益性物业管理中的经营费用

    对收益性物业管理费用的测算，目前国家尚无统一的规定。物业管理企业在具体测算时，可参考国家计委、建设部发布的《城市

    住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的基本原则与要求、当地政府的有关规定以及现行的会计核算办法执行。

    由于大多数收益性物业都有其自身的特点，其费用项目还可能由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别，可

    根据实际需要将有关收支项目进一步细化或合并。但所有项目的收支情况都应记录得清清楚楚。为了确保会计报表适合每宗物业的具

    体情况，物业管理企业可以通过咨询专业会计师，来编制每一宗物业的会计报表。

    收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和准备金）。而经营费用的数量和类型，依物业类型和规模及所处

    地区的不同而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目。在与国家规定的经营费用构成不矛盾的前提下，每一个

    物业管理企业都可以用自己的方式来定义费用，某些费用项目还可能要进一步细分，以适应特定物业在管理过程中经营费用管理的需

    要。此外，有时业主也会要求采用一种特定的费用分类方式。物业管理企业必须清楚本企业习惯的费用分类和业主要求的费用分类，并使二者有机地结合起来。

    ㈠ 经营费用的具体项目

    ⑴ 人工费

    物业管理的人工费包括工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费（如医疗、养老、失业保险）、统筹费、公积金（如

    住房公积金）等。人工费一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每两周或每半个月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

    所以，从财务管理的角度来说，月初可集中精力进行租金的收缴工作，月中就可以从本月收取的租金中支付人工费和其他费用，月末

    就可以得到可以交给业主的物业净经营收入。在需要加班工作时，还要计算并向员工支付加班费。

    ⑵ 公共设施设备日常运行、维修及保养费

    该项费用在物业经营费用中占较大比例，且分项较多。主要包

    括：

    ①维修和保养费。指用于物业外部和内部的总体维修和保养费用支出。建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查和维修、

    空调维修与保养、小型手动工具和防火设备购置等，通常都列在维修和保养费科目下。其他相关的费用，包括管件、供电设备、地面

    修补和地毯洗涤费等。支付给负责物业维修和保养工作的承包商的费用，应该在物业维修和保养费科目下分列。

    ②室内装修费。室内装修是一项开支较大的经常性费用，所以，经常与维修和保养费分列子科目。此外，该工作可能与物业维修保

    养工作无关，而仅仅是为了改善物业的形象。室内装修费科目一般包括材料费（墙纸、涂料等）、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、管理费和承包商利润（如果将该工作发包给承包商的话）。