2011年房估师考试经营与管理讲义182

    ⑽ 企业管理费及利润

    企业的管理费和利润，通常是物业有效毛租金收入的一个百分比。如果有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业

    管理费和利润的一个最低值。其具体比例，可根据政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。通常，从事收益性物业的物业管理企

    业，其企业管理费和利润的提取比例，高于从事居住物业的物业管理。

    ⑾ 保险费

    虽然保险费是每半年或每年支付一次，但保险费的实际支出还要受保险计划安排的影响。保险费项目通常只包括物业本身的保险，

    员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。在保险费中开支的保险项目一般包括：

    ①火险。指对那些对由于火灾导致的投保物业的所

    有直接损失或损毁为保单持有人提供保障。

    ②火险附加险。为火灾保险的附加险种，包括了在火灾扑救过程中由于风暴、冰雹、爆炸、空难、交通工具、水毁、烟雾、人员伤亡等可能导致的相关损失。

    ③全损险。包括了保单中没有特别排除的其他任何损失。

    ④锅炉保险。由于锅炉事故导致的所有损毁的保险。

    ⑤财产毁损责任保险。投保物业对其他财产毁损应承担的责任。

    ⑥租金损失保险。由于物业损毁而使部分或全部物业不能正常出租而引起的业主收入损失。

    ⑦职工信用保险。由于其他人的非礼行为导致的某人财务收入损失。该险种常由物业管理企业为其职员购买。

    ⑧业主和租户责任保险。

    物业内某人或某些人受伤而对业主或租户的索赔。

    ⑨交通工具保险。购买该项保险主要是为驾驶物业所拥有的各种交通工具的雇员，当

    这些交通运输工具在使用过程中出现责任问题时，可以保护业主的利益。

    ⑿ 房产税

    对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴

    纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%.该税有些

    地方每月征收一次，有些地方半年或一年征收一次。但物业管理企业在确定该项费用的预算时，一般是以月为基础的，也就是说用每

    月留出来的房产税供需要缴纳该税项时使用。对于商场和写字楼等商业物业，有些租约规定将缴纳房产税的义务由租户来承担，或以

    租金的一定比例向租户另外收取（即租金中不含房产税）作为物业管理企业的代收代缴费用。该项代收代缴费用，可以按月估算和收取，由物业管理企业存入专项账户，以便在需要缴纳房产税时使用。

    三、预算

    预算不是一门很精确的科学，物业的实际收支，很少与预算中的估计完全一致。预算只是一个工具，利用这个工具，物业管理企

    业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划。预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一

    时间上物业现金流的状况。当一项未预计的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项

    费用的支出。预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

    ㈠ 年度运营预算

    年度运营预算是最常用的预算。该预算中，列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。在物业收支报告中列出的有效毛租金收

    入的数量，在每个月间应保持基本稳定，有效毛租金收入加上物业其他收入再扣除物业经营费用后，就可得到物业的净经营收入。由

    此可以看出，即便有效毛租金收入是一个固定的数值，由于物业经营费用中有关项目费用的变化，也会令业主的净经营收入有较大的

    变化。为了保持物业净经营收入的稳定性，物业管理企业就必须通过这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。

    预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间。能源费用支出随季节变动，

    也就是说在一年中每个月份的燃料、煤气和电力费用支出数量存在差异。广告宣传和市场推广用在许多月份的开支可能很少，但在物

    业出租的市场推广工作集中的月份，该项费用支出就很大。一个新投入使用的物业或刚刚经过大规模改造的物业，可能就需要投入大

    量的市场宣传费用，这些费用可在每个月中平均分摊，以示在整个年度均要开展大量的广告宣传工作。