2011年房地产经纪人考试房产经纪实务精讲14

    （2）住宅开发：具有投资回收快，投资过程简单的特点。也正是这个原因，普通住宅市场的投资风险会相对小一些。对于普通住宅开发的投资风险影响因素主要有：

    ①销售价格；

    ②位置与环境；

    ③质量和格局；

    ④住房政策。

    （3）写字楼开发：写字楼投资者一般不是一次性地收回投资，而是以收取租金和管理费的形式，获得稳定的现金流量。影响写字楼收益的风险因素主要有：

    ①区位及其交通便捷度；

    ②物业管理水平和服务状况；

    ③市场需求；

    ④租户的信誉。

    （4）商业用房开发：商业用房投资风险与回报的最大影响因素与写字楼相类似，只是影响度更大。具体包括：

    ①地理位置（区位）。商业用房对客户的吸引力在很大程度上取决于商业用房距市中心商业区的距离。当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商业楼附近时，能显著增加商业中心的使用功能。

    相反地，新建许多同类的或者相近的商店和购物中心，而又不能增加其服务范围和服务对象，各个商店势必就会为争夺消费者而展开激烈竞争，从而增加店主的经营风险，同时也增加了这类房地产的投资风险。

    ②商业信誉。商业信誉对商业用房投资回报也有一定的影响。

    ③物业管理。物业管理质量对商业用房的租金水平和市场价值有很大的影响，客户通常非常关心物业的安全状况及卫生状况。

    ④客户的状况。

    （5）工业厂房开发：工业厂房是作为直接的生产要素投入到物质生产过程中。

    3.各类房地产的风险影响因素比较

    一般来说，土地投资受到的影响因素比较多，包括各种经济的和非经济的因素，不确定性比较强，风险很大。在住宅、工业厂房、写字楼和商业用房之间的比较中，它们之间的风险呈现一种递增趋势，

    即住宅类房地产的风险比较低，工业厂房、写字楼和商业用房的风险依次比前面的房地产风险高。其风险从高到低的次序为：商业、办公、工业、住宅等房地产。

    房地产投资组合与决策的原则

    一般来说，在进行房地产投资组合决策时，应考虑如下几个原则：

    ①房地产具有保值增值、抵御通货膨胀风险的功能，将房地产引入投资组合中，可以降低风险，并且提高投资回报。

    ②在投资组合中的投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高，风险越小，期望回报也越低。

    ③如果在一个已有的投资组合基础之上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下，增加投资回报。

    第四章 房地产项目定位

    房地产项目定位概述

    1.房地产项目的特性

    不管是科研项目，还是服务项目，或是房地产项目，项目具有的特性：①目的性；②独特性；③一次性；④制约性。项目的制约性是决定项目成功与否的关键特性。⑤其他特性。

    2.房地产项目定位的概念

    房地产项目定位的概念可以表述为：房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，

    从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位，这一过程就是房地产项目定位。