2011年房地产经纪人考试房产经纪实务精讲13

    2.商铺开发的需求预测与竞争分析

    商铺开发的利润高低主要取决于商铺开发后给房地产开发商带来的租金收入多少。而某一商铺能否产生租金和能产生多少租金，主要取决于其所在的区位是否适合于它所从事的商业活动。

    商铺的租金通常由一个固定租金加上销售额的一个百分比来确定。租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，估计一个商铺的产生租金的能力，实际上就是预测它的零售销售能力。

    影响商铺的区位因素包括商业区内竞争性企业的数量和区位，以及交易范围内居民的购买力和消费类型。非区位因素（在不针对某个特定租户的情况下，这一点常常难以分析）则包括管理和营销能力、价格及商业信誉。

    对商铺来说，在什么地方开店，是很重要的问题，商铺必须做到能招来客户，为此，在选择开店地点时，掌握好商圈及购买圈相关信息是很重要的。

    （1）商圈的设定：商圈是指一商店街的客户吸引力的所及范围或地域。确定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商业主管部门通过调查而存有的现成资料的方法；

    ②独立的调查方法；

    ③商圈的层次区分：一位日本专家提出的区分商圈的一个基准：第一层次商圈：可望吸引该地域30%以上的消费需要的地域。

    第二层次商圈：可望吸引该地域10%以上的消费需要的地域。

    第三层次商圈：可望吸引该地域5%以上的消费需要的地城。不过，以上的基准无论如何也只是一种参考基准，而非绝对的基准。

    3.办公楼需求预测与竞争分析

    在房地产可行性研究中，预测商业办公用房的需求被视为最为困难和最不准确的事情。

    （1）办公楼与第三产业：办公楼又称为写字楼，它是专门用来处理业务或提供专业性服务的建筑。

    （2）办公楼竞争情况调查：调查竞争用房的信息，主要包括：区位、总建筑面积、用房内净可租面积、净已租面积、每平方米计划售价、最短租期、提供的物业服务、停车设施及租户收费标准；辅助设施、用房质量比较后的评判。

    在调查竞争用房的信息时，有一点需要特别指出的是，在我们考察写字楼市场的时候，千万不能以为只有纯粹的写字楼供求才代表了写字楼市场。其他类型的建筑，特别是酒店（旅馆），在写字楼市场也占有相当大的份额，在进行市场分析时不能不把它们考虑进去，因为酒店抢去了写字楼的大量用户。

    （3）办公楼开发的未来趋势预测：办公楼的需求增长水平，主要依据城市地区商业活动的一般增长率的高低。其中包括对该地区经济趋势的预测，因为某个商业的预测需要具备对复杂的经济分析的了解。

    房地产细分市场风险分析

    房地产开发有许多种，大体上可分为两类：

    1.成片开发

    成片开发是我国经济发展的产物。成片开发的好处是：便于进行规划控制；便于进行城市综合配套；可以一揽子解决拆迁/征地问题，节约开发成本。

    2.单项开发

    单项物业开发在国内的房地产开发中比较常见。单项开发主要的形式有：

    （1）土地开发：是房地产投资的起点，投资者投资土地的目的在于获得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和间接增值两种。

    土地的直接增值是指通过投资者的投资建设，将无法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，从而导致的土地价值增加。

    土地的间接增值则是指土地的价值在一系列因素，如政治形式、经济政策、城市规划方案等的影响下的价值增加。由于土地特殊的自然经济属性，土地的价值取决于土地的潜在收益能力。

    影响土地投资的具体因素主要有：①土地的区位；

    ②土地的潜在用途；

    ③国民经济状况；

    ④政策影响；

    ⑤城市规划。其中区位是影响土地投资风险的最重要因素。