2011年房地产经纪人考试房产经纪实务精讲8

    6.人文社会经济资料的搜集

    人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不同而有差异，但大部分资料都可由次级资料获得。产业结构及流动人口对商业经营形态有密切的关系，各级产业的消费水平及对房地产的需求有明显差异。

    7.公共设施资料的搜集

    公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，要根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施的项目、位置与面积，

    以提高人民生活水平及确保良好的生活品质，因此公共设施的多少及完善与否直接影响房地产的品质及价格。

    8.商圈资料的搜集

    一般所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在此商圈内所需考虑的条件包括：家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将商圈区分为：

    ①邻里中心型，半径大约在一公里，一般称为“生活商圈”，

    ②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；

    ③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；

    ④城市中心型，又可以称为中央商务区，其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

    9.房地产市场景气资料的搜集

    销售率及消化速度只是交易量的一个结果，所以房地产市场的“景气”衡量标准界定在交易量上是较客观的。金融政策是影响整个房地产市场景气的最重要因素，因此房地产开发商应多关心政府的金融政策。代表金融政策的主要指标有：中长期放款利率、货币供给额年增率及汇率。

    10.销售资料的搜集

    对市场了解的方式就是要掌握各竞争项目的销售状况资料，进而了解市场上产品供求情形、销售成败的原因，以及客源特征等。一般而言，楼书销售资料包括海报、销售现场资料及其他资料等。

    11.竞争项目资料的搜集

    竞争项目所在的区域范围可大可小，视资料搜集的目的而定。

    12.租金资料的搜集

    租金根据房屋种类、房龄、外观、地段、环境等而有所不同。

    房地产市场预测的作用

    房地产市场预测的作用有：

    ①房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础；

    ②房地产市场预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段；

    ③房地产市场预测可以降低市场的不确定性给房地产企业所带来的市场风险。

    房地产市场预测的种类

    房地产市场预测，按预测时间的长短，可分为短期预测、中期预测和长期预测；按预测对象的范围，可分为宏观市场预测和微观市场预测；按预测方法的性质，可分为定性预测和定量预测。

    1.短期预测、中期预测和长期预测

    短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测。中期预测是指企业对1～5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据。长期预测是指房地产企业对5年以上的房地产市场变化及其趋势的预测。