2011年房估师考试经营与管理讲义184

    物业管理过程中有关租户、租金、租约、物业和管理等方面的原始信息是相当庞杂的，准确地保持并记录这些信息并及时向业主

    提供有关报告也确实是一项相当复杂的工作，但如果用计算机来管理这些信息，就可以使各种计算、数据分析和报表变得非常简单了，

    尤其是使用通用的物业管理软件。利用这些软件，除了可以随时查看物业经营状况外，还可以方便地将实际经营状况与年度预算目标

    进行比较分析，也可以将本年度经营状况与上年度或过去的其他年度进行比较分析，为将来修订年度预算、预测未来物业发展情况提供依据。

    一、质量控制

    质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设

    计阶段和施工阶段的质量控制。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求

    和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的

    程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括以下几个方面：

    ⑴ 对原材料的检验。材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，

    或进行专门的化验或试验。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。

    ⑵ 工程中的配套设备进行检验。在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。工程施工中应确立设备检查

    和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。⑶ 确立施工中控制质量的具体措施。主要包括如下方面：

    ①对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

    ②控制混凝土质量。混凝土工程质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，必须确保混凝土浇筑质量。应当有控制混凝土中水

    泥、砂、石和水灰比的严格计量手段，制定混凝土试块制作、养护和试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保存，以便将

    来进行强度检验，在浇灌混凝土之前，应当有专职人员检查挖方、定位、支模和钢筋绑扎等工序的正确性。

    ③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

    ⑷ 确立有关质量文件的档案制度。汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件。

    二、进度控制

    进度控制，是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进

    度控制工作的主要内容包栝：对项目建设总周期目标的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。

    建设项目建设总周期的论证与分析，就是对整个项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排，最终确定经济合理的建设方案。

    ㈠ 工程进度计划的编制

    ⑴ 首先，应将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序，单项工程或工序分解的细致程度，可以根据工程规模的大小和复杂

    程度确定。一个施工项目首先可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等较大的子项工程，尔后每一子项工程又分为土方

    工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。

    ⑵ 统计计算每项工程内容的工作量。一般情况下用工程量表中的计量单位来表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用立方

    米表示；管道工程用延米表示；钢筋加工用吨表示。另外，工程进度亦可用完成的投资额占总投资额的比例来表示。

    ⑶ 计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。此处的工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人正常工效计算。

    ⑷ 按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，

    可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。如果最早可能开

    工日期早于最晚开工日期，则说明该项工序有可供调节的机动时间。该项工序只要在最早开工和最迟开工时间之间任何时候开工，均不会影响项目的竣工日期。