2011年房估师考试经营与管理讲义33

    ㈣ 房地产泡沫的衡量

    我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，"实际价格/理论价格"、"房地产价格

    增长率/实际GDP增长率"、"房地产价格指数/居民消费价格指数"、"房价收入比"、"个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增

    长率"、"房地产投资需求/房地产使用需求"等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫总量的复杂性，很

    难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。

    第五节 政府对房地产市场的干预

    政府合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理

    的关键。政府管理房地产市场的主要职能，应该是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的动作纳入法制的轨道。

    一、政府干预房地产市场的原则

    政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由

    于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。

    ㈠ 目标的确定性

    政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性；政策的后评价则要分析这

    些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：

    ⑴ 使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建

    商品房的入住情况，忽视存量房地产的空置问题；或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。

    ⑵ 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市

    场为例：长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对家庭居住偏好（在住宅产权、类型、位置）加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的"蓄水池"，

    可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。

    ⑶ 引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考

    虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

    ⑷ 满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相

    关的政策，从建设、分配和使用等方面做出特殊安排，以满足其住房需要；又例如，随着新经济即知识经济时代的到来，发展高新技

    术，就成为提高中国综合国力的重要手段，因此对于高新技术产业发展所需要的土地，就需采取特殊的优惠政策。

    ㈡ 政策的连续性与协调性

    政策的连续性与协调性，首先要求体现新旧政策的衔接。新的

    干预市场的政策必须建立在总结历史经验教训的基础上，而不是一味地全盘否定或沿袭旧政策；同时，还要紧紧围绕政策的终极目标，系统而全面地制定分阶段的措施。

    其次，还要体现与相关政策的衔接配套。处在改革发展中的中国经济，有许多政策总量纷繁复杂。例如，土地使用制度改革政策，

    就牵涉到企业制度的调整、住房制度的改革；而住房制度的改革，更涉及到一系列相关制度如工资制度、人事制度、户籍制度等的改革，可以说，住房制度的变革牵一发而动全身。

    最后，还应体现多元性与系统性的统一。目前，我国正处于建立社会主义市场经济的初级阶段，社会成员的阶层差异日益突现。

    从富裕阶层到贫困阶层的客观存在和各阶层人员观念的差异，要求相应的政策具备多元化的特征。同时，房地产市场作为一个有机的整体，要求政府政策必须完整统一，以利于房地产市场的协调发展。

    ㈢ 政策的针对性和导向性

    政府除了制定宏观的调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为