2011年房估师考试经营与管理讲义26

    ⑽ 商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格

    变动趋势和程度的相对数。商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平

    衡，影响到消费与积累的比例关系。

    ⑾ 城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趁势和程度的相对

    数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

    ㈢ 市场交易指标

    ⑴ 销售量（Houses Sold，HSt），指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋

    和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正

    式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告

    期又竣工的商品房屋面积。

    ⑵ 出租量（Houses Rented，HRt），指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告

    期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

    ⑶ 吸纳量（Absorption Volume，AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和（AVt=HSt+HRt），单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物

    业类型等分别统计。

    ⑷ 吸纳率（Absorption Rate，ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt=AVt/HSRt），以百分数表示，有季度吸

    纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

    ⑸ 吸纳周期（Absorption Period，APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市

    场吸纳所需要花费的时间（APt=HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存

    量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

    ⑹ 预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协

    议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。

    ⑺ 房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土

    地交易价格指数。理想的价格指数，应该是基于同质物业的价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

    ⑻ 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计，是基

    于各类物业平均价格的统计。

    ⑼ 房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。

    第三节 房地产市场的特性与功能

    一、房地产市场的特性

    房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规

    律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济

    中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面：

    ㈠ 市场供给的特点

    由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场

    供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市

    场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地

    产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地

    产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。