2011年房估师考试经营与管理讲义16

    理想组合带

    经过以上分析，投资者便可进一步地按其对承担风险的态度去设计出一个最能扩大其收益的投资组合。基本上图1-3所示的RY

    理想组合带是代表了不同的投资收益与风险程度的组合。投资者可按其对风险的态度来选择。举例来说，如果投资者愿意承担较大的YY风险去换取高收益的话，便会选靠近Y的一些组合，Y本身是所有

    投资组合中风险和收益都是最高的一种组合。相反地，如果投资者不愿去冒险的话，便会选靠近R的组合，而R本身是风险最低同时

    也是收益最低的一种组合。一个比较客观的选择方法是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目，这通常指银行存款或国家债券。在图1-5中的Rf

    便是投资国

    家债券的收益。由于它的收益几乎是肯定的，风险也就差不多等于零。我们把Rf点引伸一条直线至紧贴理想组合带的表面上，便形成

    了所谓的资本市场线（Capital Market Line）。原则上，M点成为一个可以选择的组合。但假如投资者仍希望减少风险，他便可以选择

    RY至M点间的不同组合。假如市场真的存在这样一个无风险的投资项目，他便可以通过图1-4的分析来减少风险，在图1-5中可以看到Q点和P点虽有同一个收益率，但Q点的风险比P点低。

    图1-5 投资选择

    需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险方法并不可以使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场

    风险（例如宏观经济因素，国家金融状况等）和个别性非市场风险（个别发展项目因素、建筑物类型、地点等）所组成。通过投资组合理论

    的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存

    在（见图l-6所示）。

    图1-6 投资组合使风险降低

    由于这个原因，市场性风险率变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所

    面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统市场风险仍然存在（见图1-6所示）。因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主。

    为：

    式中 E（rj）=在某一个时间段内，资产j应有的预期收益率；

    rf=在同一时间段内，无风险资产的收益率；

    E（rm）=在同一时间段内，市场的整体平均收益率；

    ]）（[）（fmjfjrrErrE.+=β

    系统风险或市场风险

    风险

    投资项目的数量

    个别风险或非市场风险

    M

    jβ=资产j的系统性市场风险系数。

    从公式中可以看到相关系数，是代表系统性风险率的参考指标。

    举例来说，假如市场的整体平均预期收益率是10%，一个投资项目的相关系数是0.5，则其预期收益率为5%.假如系数是1.5，则其

    预期收益率是15%.假如系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。要求取这个相关系数，一个常用的方法是利用

    回归模型，因为这个系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。

    在金融市场上，这种计算很常用且非常容易，因为股票市场有股票指数作为整体市场的平均收益率的参考。但这种计算在房地产

    市场中运用起来比较困难。图1-7显示了美国房地产市场上房地产投资收益率的变化情况。