2011年房估师考试经营与管理讲义15

    一、投资组合理论

    投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通涨的时候

    投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起

    来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设

    可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

    例如，某人忽然得到一大笔资金，那他是把这笔资金全部投入

    到一个项目上去呢、还是分别投入到不同的项目上去呢？聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去

    获得高额收益的机会，但他也不至于血本无归。基金会的资金使用方式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提就是基

    金的安全性和收益的稳定性，满足了这两个前提，才会有收益最大化的目标。

    大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又

    不失去获取较高收益的机会。例如香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国大陆的投资不能超过其全部投资的

    10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资

    风险。

    图1-2 不同投资项目对市场的反应

    图1-2表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的

    投资项目甲

    风险程度甲

    RY理想组合带

    反应则不同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分

    大。这也表示单一项目的投资风险颇大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合

    风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差关系。但这

    个条件很难达到。

    图1-3 投资组合设计与资金分配

    图1-3代表一个投资组合设计过程和开发商运用开发资金的

    不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可以把总开发资本按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协

    方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在

    面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下跌。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。

    当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险

    程度甲上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便

    会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合

    点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的各点，因为它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或在某一预期收益率下所对应的风险最小。