2011年房估师考试经营与管理讲义13

    ㈥ 政策风险

    政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我

    国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有

    土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效的方法，是选择政

    府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。

    ㈦ 政治风险

    房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、

    骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大

    的一种风险。

    ㈧ 或然损失风险

    或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起

    的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时

    还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

    尽管置业投资者可以要求租客来担负其所承租物业保险的责任，但是租客对物业的保险安排对业主来说往往是不完全的。

    一旦发生火灾或其他自然灾害，房子不能再出租使用，房地产投资者的租金收入自然也就没有了。因此，有些投资者在物业投保

    的同时，还希望其租金收入也能有保障，从而对租金收益进行保险。然而，虽说投保的项目越多，其投资的安全程度就越高，但投保是

    要支付费用的，如果保险费用的支出占租金收入的比例太大，投资者就差不多是在替保险公司投资了。因此，最好的办法是加强物业

    管理工作，定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。

    三、个别风险

    ㈠ 收益现金流风险

    收益现金流风险是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益

    现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨

    大的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大的影响。

    ㈡ 未来运营费用风险

    未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发

    展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是

    不可能考虑到的。因此，置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物

    业投资，也会面对着建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价人员在估价房地产的市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至

    更新改造所需投入的费用对当前房地产市场价值的影响。

    其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。

    ㈢ 资本价值风险

    资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会

    随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上最为明显。房地产投资收益率也经常变化，虽然这种变化并不像证券市场那样频繁，但是在几个月或更长一段时间内的变化往往也很明显，而且

    从表面上看这种变化和证券市场、资本市场并没有直接联系。房地产投资收益率的变化很复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威

    的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资

    本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。