2011年房估师《经营与管理》第十章知识点（5）

　　15. 零售商业物业的租金

　　基础租金（类比相当于基本工资）

　　又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

　　百分比租金（类比相当于绩效工资）

　　在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金

　　确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金

　　没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异

　　代收代缴费用和净租约

　　种类

　　毛租：物业运营费用包括在租金中，由业主支付

　　净租：物业经营费用由租户直接支付，租金仅指房屋的租金

　　净租的形式（三种）

　　租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用

　　租金的调整

　　租期长需调整

　　调整方式与写字楼同

　　租金调整仅针对基本租金，经营费用每五年或一年调整一次

　　16. 收益性物业相关专业术语

　　潜在毛租金收入

　　潜在毛租金收入＝全部可出租面积×最大可能租金水平

　　空置和收租损失

　　空置虽然减少租金，但不是损失

　　其他收入

　　一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入

　　经营费用

　　包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成本、保险费、房产税和法律费用

　　注意抵押贷款还本付息额不属于经营费用

　　净经营收入

　　净经营收入＝有效毛收入－经营费用

　　抵押贷款还本付息

　　抵押贷款还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中

　　现金流

　　税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息

　　税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

　　17. 收益性物业管理经营费用中的法定税费

　　营业税

　　指营业税及附加，5.5%

　　物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式

　　包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利润三部分

　　酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分

　　包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本

　　酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金

　　所以酬金制中营业税及附加负税负担小，政府鼓励采用酬金制

　　房产税

　　按房产原值的1.2%

　　按租金收入的12%