2011年房估师《经营与管理》第九章知识点（6）

　　13. 土地储备贷款的风险

　　土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款

　　土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配

　　土地储备中心贷款抵押中法律问题带来的风险

　　14. 土地储备贷款的风险管理

　　对资本金不足，经营管理不规范的借款人，审慎发放贷款

　　以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年

　　对包括该圭地的性质、权属关系等整体情况，进行认真的调查分析

　　实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险

　　15. 房地产抵押贷款的种类

　　个人住房抵押贷款

　　－贷给消费者，以购买的房为抵押物

　　分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类

　　分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国实行可调利率，从下年初开始按新利率

　　抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年

　　构成抵押贷款一级市场

　　商用房地产抵押贷款

　　还款来源主要是商用房地产的经营净收益，所以风险高

　　贷款价值比率不超过60%，期限不超过10年

　　仅对已通过竣工验收的商用房地产发放

　　在建工程抵押贷款

　　以房地产开发项目合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为抵押物

　　一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款

　　16. 个人住房贷款的风险

　　操作风险－对客户调查不深入，容易出现假按揭

　　信用风险－开发商和购房者两方面的问题

　　市场风险－包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险

　　管理风险－银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等

　　法律风险