2011年房估师考试经营与管理讲义10

    ⑷ 提高投资者的资信等级

    由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高

    置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

    ㈡ 房地产投资之弊

    房地产投资也有缺点，并不是十全十美。这些缺点突出表现在：

    ⑴ 变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本

    较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。

    ⑵ 投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者

    只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，

    投资者的净资产迅速减少。

    ⑶ 投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八

    年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

    ⑷ 需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领

    域相当复杂， 直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投

    资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

    此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以

    通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。

    第四节 房地产投资的风险

    很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯

    一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。

    一、房地产投资风险的基本概念

    ㈠ 风险的定义

    从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期 收益可能性的大小。图1-1所示的A、B、 C三项投资，C的风险最大、B次之、A最小。