2011年房估师考试经营与管理讲义8

    三、房地产间接投资

    ㈠ 房地产企业债券和股票投资

    为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业

    集团1999年5月28日成功发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通住宅项

    目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、

    华润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。

    ㈡ 投资于房地产投资信托公司

    房地产投资信托公司（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由

    专业房地产投资管理者经理管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

    投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收

    入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这

    就使得买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

    按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地

    区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而

    REITs的股票，成了千百万个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接

    投资房地产的重要工具。

    中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地

    产金融工具，已经出现了若干雏形。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs很快将成为中国投资者现实的投资工具。

    ㈢ 购买住房抵押支持证券

    住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，

    也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公

    司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等

    担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

    住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手

    段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房

    地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资具的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。