2011年房估师考试经营与管理讲义7

    第三节 房地产投资的形式与利弊

    一、房地产投资的形式

    房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，

    包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；

    置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地

    产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、

    投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

    二、房地产直接投资

    ㈠ 房地产开发投资

    房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成

    可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、

    获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、

    酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

    ㈡ 房地产置业投资

    房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房

    （市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。

    房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使

    用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给另外的置

    业投资者，并获取转售收益。例如，某公司以300万元投资购买了一个250㎡的写字楼单位，并将其中的100㎡用做该公司的办公室，将另外150㎡租给

    另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有

    的250㎡写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。