2011年房估师考试经营与管理讲义18

    第二章 房地产市场及其运行规律

    内容提要

    1、房地产市场概述

    2、房地产市场结构与市场指标

    3、房地产市场的特性与功能

    4、房地产市场的运行规律

    5、政府对房地产市场的干预

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场

    结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方

    法等知识的掌握程度。

    考试要求

    掌握：房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状

    况的指标。

    熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产

    市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场

    中的泡沫与过热问题。

    了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府

    干预房地产市场的原则、手段和措施。

    第一节 房地产市场概述

    作为房地产开发商、投资者或为其提供顾问服务的专业人员，

    要想准确地分析房地产市场的现状，把握房地产市场的未来发展趋势及其对房地产投资的影响，有必要了解房地产市场的基本概念。

    一、房地产市场的概念

    房地产是一种特殊商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它

    可以被某个人或机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产交易行为。

    房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地

    产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价

    格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、

    房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。

    二、房地产市场的运行环境

    房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场

    并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，我们

    将其分为八类，包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

    ⑴ 社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地

    的风俗习惯和民族特点等。

    ⑵ 政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，

    是投资者最敏感的问题。