2011年房估师考试经营与管理讲义25

    ⑺ 房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是

    指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复

    施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

    ⑻ 房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报

    告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

    ⑼ 平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型

    的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

    ⑽ 竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），

    指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、

    屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设

    备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公和生活用家具的购置等费用，

    购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

    ㈡ 需求指标

    ⑴ 国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值

    有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超

    过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和；从产品形

    态看，它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面

    反映国内生产总值及其构成。

    ⑵ 人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。其中，常住人口是指经常居住在这

    个地区的人口，现有人口是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。

    ⑶ 城市家庭人口，指居住在一起，经济上合在一起共同生活

    的家庭成员。凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭中。

    ⑷ 就业人员数量，指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业

    主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（包括民办教师、宗教职业者、现役军人等）。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。

    ⑸ 就业分布。指按产业或职业分类的就业人员分布状况。

    ⑹ 城镇登记失业率，指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人

    员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。

    ⑺ 城市家庭可支配收入，指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由

    支配的收人。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。

    ⑻ 城市家庭总支出，指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。

    ⑼ 房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的