2011年房估师考试经营与管理讲义24

    ㈢ 按存量增量细分

    通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存

    量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋

    市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的"过滤"现象，能促进增量市场的发展。

    ㈣ 按交易形式细分

    按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同

    一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分就成为必然。

    土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地的交易实质上是土地使用权的交易；新建

    成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

    ㈤ 按目标市场细分

    从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业

    类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住

    宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

    上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方

    式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场

    等三、房地产市场指标

    反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标

    和市场交易指标三种类型。

    ㈠ 供给指标

    ⑴ 存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；

    在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（ttttNCSSδ。+=.1）可按物业类型分别统计。

    ⑵ 新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中

    国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验

    收标标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

    ⑶ 灭失量（δt），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

    ⑷ 空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指"报告期末已竣工的

    可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告

    期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

    ⑸ 空置率（VRt）指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空

    置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

    ⑹ 可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=

    上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新

    建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。