2011年房估师考试经营与管理讲义23

    ⑹ 律师

    房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与为有关委托方提供法律支持和服务。例如开发商在获得土

    地使用权时，须签订土地使用权出让或转让合同；出租或出售物业时须签订租赁契约，这都离不开律师提供的专业服务。

    ㈦ 消费者或买家

    每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人人都需要住房，每一个机构都需要建筑空间从事其生产经营活动，

    而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是"物有所值"，即用适当的货币资金，换取使用或拥有房

    地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约

    束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。

    第二节 房地产市场结构与市场指标

    一、房地产市场结构

    ⑴ 总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。

    ⑵ 区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的规模、

    主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

    ⑶ 产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产

    品结构布局的合理程度。

    ⑷ 供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和

    需求水平之间是否处于错位的状态。

    ⑸ 投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。

    二、房地产市场细分

    从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照

    地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

    ㈠ 按地域细分

    房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的

    状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

    地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上

    海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产往往存在较大差异，因此常常还要按照城

    市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更

    大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东房地产市场等。

    当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一

    般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

    ㈡ 按房地产用途细分

    由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地

    产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休

    闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等）、特殊物业市场、土地市场等。