2011年房估师考试经营与管理讲义21

    四、房地产市场的参与者

    房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发

    建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。按照在房地产领域的生

    产、交易和使用过程中所涉及到的角色的大致顺序逐一加以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是

    有差异的，也不是每一个过程都需要这些人或机构的参与。

    ㈠ 土地所有者或当前的使用者

    不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出

    出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响

    也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上"钉子户"，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发

    的前期费用。

    ㈡ 开发商

    房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于

    其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，

    这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的"资产固化"过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物

    业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

    房地产商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对

    某些特定的开发类型（如商场或住宅）或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发

    类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经

    验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异。有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构

    提供服务；而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责。